A Reurb ainda está começando a ser difundida pelo Brasil. No entanto é uma forma mais simples e econômica do beneficiado regularizar seu imóvel, podendo até substituir uma ação de usucapião.
A Regularização Fundiária Urbana – REURB, é um conjunto de medidas implementadas para os fins de regularização de núcleos urbanos informais e titulação de seus ocupantes. Em outras palavras, é um procedimento que envolve a participação do Poder Público, visando legitimar a propriedade de imóveis localizados em áreas que, a anos, encontram-se irregulares seja por sucessivas transmissões informais dos bens (ex: venda no recibo), ou porque o próprio bairro surgiu a partir do parcelamento irregular do solo.
É realidade em muitas cidades brasileiras a existência de áreas que são ocupadas por pessoas que não possuem escritura pública ou matrícula em Cartório. Com o passar do tempo, os ocupantes de tais terrenos vão construindo ou alienando seus imóveis irregularmente, dado que a falta do registro público impede a venda dos bens conforme formalidade exigida pelo artigo 108 do Código Civil.
Assim, em algum momento, a regularização das casas ali edificadas se torna inviável, ou excessivamente onerosa para o morador. Até 2009, a principal opção dos donos de imóveis nessas situações era ingressar com uma ação de usucapião para que lhe seja garantido o direito de propriedade.
Porém, mesmo com a possibilidade de a usucapião ocorrer perante o Cartório, fato é que o Poder Judiciário ainda se encontra abarrotado de processos, o que gera uma grande demora no julgamento das ações judiciais. Por isso, um processo de usucapião pode demorar 8, 10 anos para ser finalizado.
No entanto, a Lei 11.952/2009, parcialmente alterada pela Lei 13.465/2017, implementou no Brasil o sistema de Regularização Fundiária, no qual um ato do poder público pode legitimar a posse ou a propriedade dos munícipes que vivem em áreas pendentes de legalização.
Para além do âmbito jurídico, na REURB o Poder Público também efetua a implantação das medidas de infraestrutura essenciais, como saneamento básico e iluminação, nos núcleos urbanos agraciados pelo procedimento. Dito isto, antes da emissão de documentos que possuem força de escritura pública em favor dos moradores, é necessário efetuar uma série de medidas urbanísticas a começar pela demarcação de cada um dos imóveis públicos ou privados que serão abrangidos.
O principal ator da REURB é o próprio município. É ele quem tem o poder de praticar todos os atos do procedimento, inclusive classificar a REURB em uma das modalidades previstas por lei.
No entanto, a Lei 13.465/2017, em seu artigo 14, dispõe que também podem requerer a Regularização, a União, os estados, a Defensoria Pública e o Ministério Público, tal como os moradores dos imóveis irregulares; estes últimos podem ainda agir individualmente ou através de associação de moradores ou cooperativas, que buscam o direito de uma coletividade.
Para o dono de um imóvel irregular, a vantagem de conseguir a legitimação de propriedade através da REURB é a desnecessidade de movimentação do poder judiciário, ou de comprovação da existência de justo título e tempo de posse, exigidos na maioria das modalidades de usucapião. Além disso, a Lei 13.465/2017 prevê uma série de isenções que diminuem consideravelmente o valor que seria desembolsado pelo munícipe.
No entanto, cada caso concreto deve ser analisado isoladamente. A regularização fundiária e a usucapião subsistem sem que uma anule a outra. Cabe ao interessado informar-se com um consultor jurídico especializado (advogado ou defensor), para que seja estudado que procedimento mais lhe convém. Contudo, na prática, a regularização fundiária urbana veio para intensificar a regularização dos direitos reais das partes, sendo extremamente benéfica não só para a sociedade, mas também para os entes públicos, para o mercado imobiliário e para os Cartórios. Por isso, é interessante que cada um desses atores participe de forma ativa durante o procedimento.