Seja para os compradores de primeira viagem, seja para experientes investidores, a proposta de compra de imóveis na planta é sempre tentadora, pois abre margem para preços atrativos, entrada parcelada e até melhores condições de pagamento. Porém, muitas vezes o comprador desavisado acaba se decepcionando com a demora na conclusão da obra ou com a dificuldade de conseguir a documentação no momento em que o prédio finalmente fica pronto.
Portanto, comprar imóveis na planta pode ser uma grande economia ou então uma enorme dor de cabeça. O que determina este resultado normalmente é o perfil do comprador e o histórico da construtora.
Mas o que você precisa saber antes de fechar o negócio?
– O que significa comprar na planta:
Quando uma construtora lança um empreendimento imobiliário, seja de uso residencial ou comercial, ela tem a possibilidade de iniciar a venda das unidades (apartamentos ou lojas) antes mesmo da finalização da obra. Para a empresa, essa prática pode ser muito vantajosa, pois possibilita a utilização do dinheiro das vendas no abatimento dos custos da construção.
O comprador, por sua vez, também é beneficiado, pois a construtora pode negociar os imóveis a preços bastante atrativos, possibilitar o pagamento de forma parcelada até a conclusão do empreendimento e até permitir que o comprador realize pequenas mudanças no projeto, evitando reformas futuras.
– O que o construtor precisa fazer para poder vender imóveis na planta:
Para vender o imóvel antes da conclusão e averbação da construção no Registro Imobiliário competente, a Lei 4.591/64 (Lei do Condomínio) exige que o incorporador tenha registrado o memorial de incorporação no cartório de imóveis.
Esse procedimento pode parecer burocrático, mas é justamente o memorial de incorporação que garante que o prédio será construído com as especificações e metragens contidas no projeto arquitetônico aprovado, o prazo de carência para a finalização do empreendimento e as regras básicas de convivência no imóvel.
Sem o registro da incorporação do condomínio, o comprador não está a salvo de eventuais modificações no projeto que influenciem na metragem ou na disposição dos cômodos do imóvel, no número de vagas de garagem disponíveis e até em normas condominiais, como a autorização de circulação de animais de estimação nas áreas comuns e privadas.
Para que o memorial seja registrado, é necessário que o projeto da construção tenha sido aprovado pela autoridade urbanística competente, que realiza estudos de segurança e viabilidade antes da referida aprovação. Além disso, também são apresentadas ao cartório as certidões negativas de débito tanto do proprietário do terreno quanto da empresa construtora, a fim de garantir que os responsáveis pela obra não possuam pendências que sejam capazes de onerar o condomínio.
Dito isso, também é exigido que o terreno afetado pela construção esteja livre de quaisquer ônus capazes de afetar o empreendimento, como uma disputa de limites com um vizinho, ou uma alienação fiduciária registrada em favor de terceiro discorde com a construção.
Veja que todas essas exigências vão garantir que o comprador efetivamente receba o imóvel nas condições prometidas no ato da assinatura do contrato. Assim, é de monumental importância que, antes de efetuar a compra, o investidor verifique se já foi registrada a incorporação do condomínio, assim como exige a lei.
– Prazo para a conclusão da obra:
O prazo para a conclusão da construção deve estar presente no contrato de venda ou de promessa de venda. Portanto não existe um prazo legal que determina em quanto tempo um empreendimento deve ser construído; mas existe um acordo formal entre as partes no qual o empreendedor se compromete a finalizar o empreendimento dentro de um determinado período.
Entretanto, existe um prazo de carência que, conforme tem entendido a jurisprudência, pode vir a ser no máximo, 180 dias. A carência é uma tolerância que passa a ser contabilizada findo o prazo principal prometido no contrato. Ou seja: se o contrato prevê a entrega do imóvel dentro de um ano após a assinatura, com a carência de 180 dias, o construtor pode levar até um ano e meio para entregar a unidade sem a incidência de multa por descumprimento do contrato.
Portanto, para que o investidor calcule o tempo correto de duração da obra, é necessário conferir tanto o registro da incorporação de condomínio quanto o contrato de venda e pesquisar se houve carência estipulada, bem como qual é o marco para a contagem do prazo da entrega das chaves.
– O que acontece se o construtor não finalizar o empreendimento:
Depende da situação em que se encontra a obra.
Após o registro da incorporação imobiliária, a incorporadora pode, a seu critério, submeter o empreendimento ao regime de afetação. Isso serve para separar do seu patrimônio o valor que se calculou necessário para a finalização do empreendimento em construção. Feito isso, mesmo no caso de falência ou inadimplência da pessoa jurídica, o patrimônio reservado à obra pode ser utilizado para que ela seja concluída e entregue.
Nesse caso, é convocada a Comissão de Representantes do condomínio para a gestão e fiscalização dos recursos existentes, assumindo o poder de negociação perante o restante dos compradores e dos credores. Essa comissão é formada por pelo menos três adquirentes das unidades imobiliárias que aceitaram tal encargo, mediante proposta da construtora.
Se não houver membros suficientes para comporem a comissão, será nomeado em seu lugar pelo menos 1/6 dos titulares das frações ideais do prédio, os quais desempenharão esse papel.
Não obstante, caso não haja patrimônio de afetação ou então o mesmo não seja suficiente, o comprador poderá requerer a rescisão contratual e a devolução dos valores até então pagos. Tal requerimento pode ser feito mediante negociação extrajudicial diretamente com a construtora, ou então judicialmente, se não for possível o acordo amigável.
– Como rescindir o contrato:
Sempre busque apoio jurídico em caso de rescisão. A construção civil envolve não só obrigações a ela inerentes, mas também matéria contratual, fiscal, empresarial, notarial e registral; bem como diversas legislações próprias, tornado tal matéria verdadeiramente complexa.
Ressalto que a finalidade da assessoria jurídica não é somente a abertura de um processo, mas sim fazer com que a rescisão, seja ela amigável ou conflituosa, garanta todos os direitos do investidor.
Como já vimos, tais negócios podem ter desfechos bastante distintos, a depender, por exemplo, da situação registral do bem. Portanto, somente um profissional da área poderá explicar todas as alternativas para que você opte pela mais adequada no seu caso.
– Considerando todos esses riscos, vale a pena fechar o negócio?
A resposta é sim! Não existe negócio sem nenhuma possibilidade de risco. Mas o bom investidor sempre busca conhece-los e se prepara para evita-los. Assim, durante sua análise, a dica de ouro é ter em mente:
1º O histórico da construtora/incorporador/empreiteira
Pesquise se a empresa ou a pessoa responsável pelo empreendimento já efetuou outras obras na localidade e procure conversar com outros compradores que já fecharam negócios com ela.
Durante construções e reformas é muito comum que ocorram situações problemáticas, mas não é normal que a incorporadora extrapole o prazo de carência para a entrega da obra, nem que ela apresente dificuldades em entregar a escritura do imóvel após a expedição do habite-se pela prefeitura.
Busque saber se os sócios da construtora já fizeram parte de outras empresas que atuam no ramo de edificações, e se essas pessoas tiveram sucesso em seus empreendimentos anteriores; bem como se elas possuem patrimônio para liquidar suas responsabilidades perante credores.
No ramo da construção civil é muito comum a formação de grupos empresariais que envolvem várias pessoas jurídicas distintas. Portanto, é interessante se informar sobre a saúde financeira de todo o grupo, não somente do CNPJ que foi mencionado no contrato.
Para tanto, tente conversar com um profissional da área imobiliária que tenha expertise nesse tipo de contrato ou então com algum investidor que conheça a empresa. Esse diálogo inicial servirá para calibrar as expectativas, que são muitas nessa modalidade de aquisição.
2º O perfil do comprador e a destinação que ele pretende dar ao imóvel
Tenha em mente até quanto tempo você está disposto a esperar para poder utilizar o imóvel. Se estiver em busca de um lugar para sua própria residência ou estabelecimento de negócios e, por isso, tem pressa de mudar, comprar na planta pode não ser o ideal para você.
Portanto, se informe do prazo para entrega da unidade (considerando a carência!) bem como da regularidade registral do prédio até então. Lembre-se que, conforme já foi mencionado, a confecção da sua escritura depende de vários registros e averbações que são efetuados antes mesmo da conclusão da obra.
A regularidade do registro é fundamental para a aprovação do financiamento e para a regularização do condomínio. Antes dela, não será possível criar o CNPJ do prédio e, consequentemente, os contratos e as responsabilidades civis ficarão vinculadas à construtora ou ao CPF dos próprios moradores. Lado outro, caso você seja um investidor com objetivos de longo prazo, a compra de imóveis na planta é uma excelente opção. Ainda assim, será necessário manter-se informado sobre o andamento dos registros, para evitar dificuldades na hora da escrituração do negócio.